房产赠与儿女时，可同时设立居住权保障“老有所居”

唐某某（男）与韩某某（女）是一对恩爱夫妻，婚后两人共同置办了一套房屋，并孕育了三个儿女。2007年，韩某某不幸因病去世。在分割韩某某的遗产时，为避免纠纷，唐某某与三子女约定，将原属于夫妻共同财产的房屋的所有产权赠与给三子女，但同时与三子女签订了承诺书，承诺：父亲唐某某及其续弦未离世前，有终身无偿居住该房屋的权利，但此房只能由唐某某及其续弦居住，唐某某及其续弦无权处置（出租、出售、出借等），受赠的子女三人亦无权自行处置该房产。之后，几人办理了房屋变更登记手续，将房屋登记在三子女名下。

2009年，唐某某再婚迎娶续弦俞某某（女），两人办理了结婚登记后，一起共同居住在上述房屋内。2016年1月，唐某某去世，64岁的俞某某独自一人居住在上述房屋内。同年6月，唐某某的大儿子离婚，其以无房居住为由要求入住该房屋，遭俞某某拒绝。于是，唐某某的三子女向法院起诉，请求法院判令俞某某立即从房屋搬出，并将房屋返还给三子女。

那么，俞某某还能不能继续居住在该房屋里面呢？

能。

唐某某在将房屋赠与给三子女时，与子女签订的承诺书是各方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该承诺书有效。即便唐某某已经去世，但俞某某作为唐某某的续弦，依据该承诺书，仍然享有继续在上述房屋居住的权利。同时，俞某某不存在违反承诺书对房屋出租、出售、出借的行为，因此，三子女不能要求俞某某立即搬离，返还房屋。

法律解读

这个案例发生在《民法典》生效前，因此，案件中关于“居住权”的约定，实际是以附条件的赠与来认定的。物权人将房产赠与他人，受赠人承诺允许赠与人及其再婚配偶继续居住使用房屋至去世，该承诺可视为赠与时所附的义务，或称之为“附条件的赠与”。一旦房产转移登记至受赠人名下，受赠人应根据诚实信用原则，依照约定履行合同义务，其无权单方撤销承诺。

《民法典》于2021年1月1日正式实施后，“居住权”才正式被法律条文确定下来。就上述案件而言，父子间所签订承诺书实际与《民法典》规定的“居住权”合同相一致。所谓“居住权”，是指原物权人将不动过户给他人后，仍保留继续使用、居住在该不动产的权利。该权利的设置，有利于解决老年人赡养、婚姻家庭生活中涉及房产赠与的问题，保障老有所居，切实保护老年人的权益。

有关居住权的法律条文具体可见《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条（详见文末）。

值得注意的是，在设立“居住权”时，要遵循以下要点：

1.书面形式：当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

2. 登记要求：设立居住权必须向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。登记生效的居住权可以对抗买受人的房屋所有权，即，当设有居住权的房屋被买卖时，房屋买受人不能把居住权人“轰出”房屋。

3.居住权的特性：除非当事人另有约定，居住权是无偿设立的，不得转让、继承；且设立居住权的住宅不得出租。

4.期限与消灭：居住权期限届满或居住权人死亡时，居住权消灭。居住权消灭后，应及时办理注销登记。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

(一) 当事人的姓名或者名称和住所；

(二) 住宅的位置；

(三) 居住的条件和要求；

(四) 居住权期限；

(五) 解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。